Главная 24 Что. Где. Когда. 24 Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Быть может, кто-то не в курсе, что оценка квартиры для ипотеки производится не только в том случае, когда заемщик для получения этой самой ипотеки в качестве финансовых гарантий предлагает банку под залог уже имеющуюся у него в собственности какую-то недвижимость. Для чего еще нужна данная процедура?

Для банка стоимость квартиры/дома также имеет принципиальное значение и при покупке именно этого жилья в кредит его клиентом. Оно и понятно, ведь финансовое учреждение в случае факта злостного неплатежа ипотеки первым делом заберет у заемщика ипотечную недвижимость. Кроме того, в большинстве ситуаций при выдаче кредита на жилье сначала оговаривается примерная сумма займа.

А уже потом на первичном (в настоящее время почти всегда на первичном) рынке подбирается подходящая жилплощадь. И банку необходимы независимая оценка этого жилища и строгий отчет, досконально определяющий рыночную и ликвидную стоимость квартиры или частного дома. Только после организация выдаст клиенту на руки конкретную сумму денег.

Кстати, сейчас в некоторых банках практикуется оформление безналичных сделок. Когда заемщик даже не получает наличку на руки, а банк сам, в качестве торгового посредника, платит первичному собственнику (застройщик, строительная фирма). А клиент потом постепенно с процентами возвращает банку потраченные им деньги. Необходимость оценочной процедуры законодательно прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – пункт 1, статья 9 (от 7 мая 2013 года).

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Выбор самого оценщика и оплата его услуг является задачей исключительно заемщика. Хотя никто не ограничивает клиента в выборе, но рекомендуется, чтобы фирма, занимающаяся стоимостным анализом недвижимости, была аккредитована банком, в котором клиент намеревается взять ипотеку. Поскольку у каждого банка могут быть свои индивидуальные требования к оценочным отчетам. Помимо этого любой подобный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

Чтобы все эти пункты были наверняка соблюдены, выбранная заемщиком фирма должна иметь подтверждение о членстве в СРО (саморегулируемые организации на рынке недвижимости) и полис страхования гражданской ответственности на минимальную сумму в 300 тыс. рублей. Страховой полис оценочной компании указывает, что организация не первый год занимается соответствующей деятельностью.

Плюс это гарантия, что в случае просчета или ошибки специалиста, деньги заказчику будут возвращены полностью или частично (в зависимости от грубости ошибки, допущенной в отчете). Если независимая компания не аккредитована банком, то все эти реквизиты заемщик должен будет приложить к отчету. Оценка квартиры для ипотеки, как правило, заказывается уже после того, как было проведено первое предварительное собеседование с банком-кредитором. Чтобы примерно знать, какое собственно жилье нужно оценивать.

Дабы не получилось так, что заказчик заплатил за анализ квартиры стоимостью 2,2 млн рублей, а банк впоследствии согласился выдать ипотеку только в размере, скажем, 1,5 млн рублей. Прейскурант цен у оценочных организаций варьируется в зависимости от города и обстоятельств. Минимум – 2 000 рублей за один отчет. Но эта сумма может вырасти и до 6 000 рублей.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Заказывать оценку в первую очередь надо лишь когда заемщик собирается заложить банку уже имеющееся недвижимое имущество. Итак, такие вещи, как примерная стоимость услуги оценки и срок ее проведения, можно оговорить со специалистами и по телефону. По телефону же можно оставить предварительную заявку на заключение договора о проведении оценки. При очной встрече клиент должен предоставить выбранной организации набор документов. В данных обстоятельствах достаточно будет ксерокопий, но они должны быть заверены у нотариуса.

  1. Паспорт и контактные данные заказчика.
  2. Кадастровый и технический паспорта оцениваемой недвижимости (выдаются в БТИ).
  3. Желательна схема плана квартиры и\или дома.
  4. Для зданий, построенных до 1970 года, потребуется дополнительная справка-гарант, что строение не будет снесено или реконструировано.
  5. Документ, который обосновывает необходимость проведения оценки: подтверждение собственности на жильё, выписка из банка о возможной выдаче ипотеки, свидетельство долевого участия и т. п.

Поскольку в данной статье подразумевается именно оценка квартиры для ипотеки, то в последующем будет иметься в виду именно этот вид жилой недвижимости. Поскольку квартиры – это самый распространенный вариант жилплощади в РФ, то у оценочных фирм уже «набита рука» относительно их стоимостного анализа. Почти всегда сама процедура осмотра квартиры занимает не более пары часов.

Два вида стоимости квартиры, чем они отличаются и чем важны для заемщика

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

В заранее оговоренное время оценщик выезжает на адрес. Специалист проводит всесторонний визуальный осмотр квартиры, фотографирует все помещения, изучает дом и окружающий район. Здесь важно упомянуть, почему оценка недвижимости для ипотеки состоит из двух уровней. Дело в том, что недвижимость имеет ликвидную и рыночную стоимость. Ликвидная стоимость определяется при использовании затратного подхода. То есть оценщик выясняет, сколько средств понадобится для возведения аналогичного объекта.

Сюда в качестве дополнения добавляют сравнительный (аналоговый) и доходный подходы. Сравнительный подход означает мониторинг всех похожих сделок на рынке недвижимости для определения средней цены. Доходный подход определяет, насколько изучаемая недвижимость может подорожать на рынке в ближайшее время (от полугода до 3 лет). Для чего нужна ликвидная стоимость? Она определяет как бы объективную ценность жилья.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

А вот второй уровень оценки выясняет, сколько примерно продавец может запросить за данную жилплощадь. То есть это и будет ее рыночная стоимость. Может показаться, что рыночная стоимость является более субъективной характеристикой, чем стоимость ликвидная. Но нет. Первичный собственник всегда вынужден оглядываться на общую ситуацию на рынке недвижимости.

Если он будет завышать цены, то клиентура утечет к другим продавцам с более выгодными предложениями. Хотя тут тоже есть свои «подводные камни» – строительные монополии, ценовые манипуляции… Впрочем, это уже совсем другая тема. Рыночную цену жилья определяет множество характеристик, которые все должны быть отражены в отчете оценщика:

  1. Анализ инфраструктуры – насколько удобно дом с оцениваемой квартирой расположен от ближайших больниц, школ, торговых центров, транспортных узлов, автомагистралей и т. п. Учитывается планировка дворовой территории.
  2. Анализ дома – год сдачи в эксплуатацию и сроки строительства, этажность, тип застройки, основной стройматериал (панель, кирпич, дерево, другое), техническая и коммуникационная оснащенность (электричество, водоснабжение, отопление, газоснабжение, телефон, интернет, спутниковое телевидение), наличие/отсутствие видимых дефектов.
  3. Анализ квартиры – этаж, общая и жилая площадь, количество комнат и площадь каждой, состояние окон, наличие/отсутствие балконов или лоджий, качество планировки, отсутствие незаконной перепланировки, качество ремонта и общее состояние.

В целом ликвидная и рыночная стоимость редко сильно разнятся. Яркий пример большой разницы между ними – это первоклассно отделанная квартира (высокая рыночная стоимость) в старом, двухэтажном, деревянном доме (низкая ликвидная стоимость). Так или иначе, но банк-то всегда выдает ипотеку, исходя из той стоимости, которая меньше. Более того, от минимальной цифры будет зависеть не только размер кредита, но и срок кредитования, и процентная ставка. Таким образом, учреждение сводит возможные издержки к минимуму. У заемщика могут возникнуть проблемы, когда рыночная стоимость серьезно выше ликвидной.

Банк выдаст денег в соответствии с результатами затратного подхода, а продавец квартиры запрашивает больше. Тогда заемщику остается два варианта – искать дополнительные финансы (например, оформить потребительский кредит) либо искать другую, более дешевую квартиру. Можно также потребовать повторного анализа жилья.

В заключении стоит предупредить, что не следует пытаться договориться с оценщиком об искусственном завышении цены. Дабы банк выдал больше денег. Банки имеют своих собственных специалистов, которые многократно перепроверят отчет. Такие перепроверки нужны и для выявления неумышленных ошибок.

Вообще, деятельность оценочных фирм контролируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 за номером 135-ФЗ. За допущенные ошибки фирма может понести перед клиентом финансово-административную, а иногда и уголовную ответственность. Оценка недвижимости для ипотеки сопряжена с оборотом достаточно крупных денежных сумм, поэтому точность и гарантии здесь весьма важны.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Когда все закончено, специалист оформляет отчет в письменном виде (до 30 страниц) и делает звонок заказчику, чтобы последний подъехал в офис фирмы для окончательной сверки. Полноценный, готовый, письменный отчет в обязательном порядке должен содержать следующие пункты (с развернутым описанием).

  • общие данные оценочной фирмы и данные самого клиента (паспорт, контакты, реквизиты фирмы, если клиент – юридическое лицо);
  • полный список всех использованных методов оценки;
  • пакет данных об изученной недвижимости;
  • мониторинг рынка недвижимости на данный момент с кратковременным прогнозом на будущее;
  • определение двух видов стоимости жилья;
  • приложение. Важнейшая для банка часть. Сюда входят: вся основная имущественная документация, фотографии объекта, сделанные сотрудником фирмы, повторное указание рыночной стоимости и ликвидационная цена. Последний пункт информирует банк о том, за сколько он сможет продать данное жилье в случае расторжения ипотечного договора с заемщиком.

Представленный материал носит информационно-прикладной характер, т. е. статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, которые возникают при взятии ипотечного кредита и связанной с ним процедуры оценки жилья.

О admin

x

Check Also

Кто такой страховой брокер

Страховой брокер ; кто это такой Страховой брокер – это юридическое лицо или физическое, которое работает от своего имени, но представляет при этом компанию страховщика.

Кто такой созаемщик? Права и обязанности

При получении кредита банки иногда требуют привлечения созаемщиков. В основном это необходимо, когда имеется в виду большая сумма, а доход основного заемщика невелик. Созаемщики несут солидарную (равную) ответственность по выплате кредита наравне с основным заемщиком.

Кто такой ипотечный брокер

Брокер по ипотеке ; кто это такой Ипотека стала одним из доступных инструментов для покупки жилья. Банки предлагают различные программы кредитования, а людям трудно разобраться в их условиях и особенностях, особенно тем, кто не имеет соответствующих знаний.

Кто такой заемщик: требования

Заемщик ; кто это такой В настоящее время получением кредитов в банках пользуются свыше 70% населения России. Каждый день число выдачи займов увеличивается, пропорционально этому возрастают и долги граждан.

Кто такой брокер и чем он занимается

Чем занимаются брокеры Ежегодно больше миллиона россиян пользуются услугами брокерских компаний. Брокерами называют посредников, которые выполняют определенные задачи вместо физического или юридического лица.

Что такое обратный звонок из банка и в каких банках он есть?

Что такое обратный звонок из банка и в каких банках он есть? Телефонная связь с сотрудником банка ; самый быстрый и качественный способ получить интересующую информацию.

Что такое iOS? Краткий обзор apple iOS

Что такое Apple iOS. Краткий обзор операционной системы iOS для мобильных телефонов iOS - операционная система корпорации Apple, устанавливаемая ею на мобильные телефоны Iphone 3-5, планшеты Ipad, а также на музыкальный плеер Ipod.

Что такое iOS

iOS приложения ; основные устройства компании Apple. iOS приложения ; это приложения для операционной системы компании Apple iOS. Данная операционная система работает на 3х типах устройств Apple iPhone 3, 3GS, 4, 4S, 5 Apple Ipad, Ipad 2, Ipad New.

Что дает заемщику закон о коллекторах(230-ФЗ)?

Наступление «эпохи кризиса» после недавнего кредитного бума вызвало массовые неплатежи граждан по кредитам и займам. Когда люди перестают платить, кредиторы могут обратиться к услугам коллекторов для взыскания долга.

Страховая мало заплатила по ОСАГО: что делать, если маньше выплатили?

Страховка ОСАГО предполагает получение страхового возмещения после ДТП, компенсирующего расходы на ремонт автомобиля невиновной стороны. Согласно установленной процедуры, для компенсации автовладелец обязан обратиться в страховую компанию и подать заявление на ремонт или денежную компенсацию.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ — что это такое?

Что такое ставка рефинансирования простыми словами Знание экономических законов и влияния различных показателей на фактическую ситуацию в государстве нужно каждому сознательному гражданину.

Реструктуризация долга по кредиту — что это такое?

Широкая распространенность различных программ кредитования и доступность их большинству категорий населения страны привели к росту числа случаев, когда заемщик оказывается не в состоянии погасить взятые на себя обязательства.

Раньше я тоже думал, что все отзывы о микрозаймах настоящие

Раньше я тоже думал, что все отзывы о микрозаймах настоящие Каждый отзыв о займе – это мнение отдельно взятого человека о качестве предоставленных ему услуг той или иной микрофинансовой организацией.

Кредитный договор — на что обратить внимание обычному заемщику?

На что стоит обращать внимание при заключении кредитного договора Договор о предоставлении заемных средств, который заключают между собой банк и его клиент, считается главным документом для каждого из них.

PayPass — что это? Бесконтактная технология платежей от MasterCard

Что такое технология бесконтактных платежей PayPass? Технология PayPass позволяет владельцу пластиковой карты оплачивать покупки бесконтактным способом. Вводить ПИН-код не нужно, как и расписываться на чеке.

Что такое просроченная задолженность?

Просроченный кредит. Как рассчитать и чем он грозит? Просроченный кредит, как пишет Википедия, – это кредит, по которому не выполняются условия первоначального кредитного соглашения.

Сколько стоит открыть расчетный счет для ООО и ИП

Стоимость открытия и обслуживания расчетного счета для ИП и ООО Расчетный счет – это достаточно удобный способ управления своим бизнесом и финансовыми потоками.

Сколько действительна справка 2-НДФЛ для банка или налоговой?

Рассматривая кандидатуру на выдачу займа, банк прежде всего будет основываться на документах о доходе, внушающих абсолютное доверие. К числу таких справок в первую очередь относится 2-НДФЛ, предоставляемая наемному работнику в бухгалтерии предприятия.

Срочно нужны деньги? Где их взять?

Срочно нужны деньги в долг. Где взять быстрее всего? Самое простое решение, когда срочно нужны деньги в долг, обратиться к проверенным кредиторам. Только на нашем проекте полный список организаций, которые выдают деньги в долг срочно в режиме онлайн.

Самый точный рейтинг микрозаймов: где взять деньги дёшево и наверняка

Самый точный рейтинг микрозаймов: где взять деньги дёшево и наверняка У заемщика, которому срочно понадобились деньги в долг огромный выбор микрофинансовых организаций, куда можно обратиться за получением быстрого кредита наличными или любым другим способом.

Микрокредиты онлайн — 5 мест, где дадут быстрее всего

Микрокредиты онлайн ; 5 мест, где дадут быстрее всего Микрокредиты онлайн или микрозаймы ; это популярные услуги получения денег через Интернет. Полный список кредиторов представлен на нашем сайте.

Где произвести рефинансирование микрозаймов с плохой кредитной историей?

Где произвести рефинансирование микрозаймов с плохой кредитной историей? Многие заемщики микрокредитных организаций иногда сталкиваются с проблемами, вызывающими несвоевременное погашение задолженности в установленные сроки.

Когда обновляется кредитная история

Кредитная история включает в себя сведения о том, какие суммы вы брали в кредит, были ли просрочки и должны ли вы какому-нибудь банку в настоящий момент. Разумеется, не всем, кто хоть когда-нибудь допускал просрочку или просто брал кредит, хочется, чтобы данные хранились вечно, поэтому важно знать, как и когда происходит обновление данных.

Формула доходности инвестиций или как заработать на депозите

Допустим мы хотим решить простую студенческую задачу: Для покупки жилья нужно 1 500 000 рублей. Мы хотим купить жилье через 10 лет. Какую сумму необходимо класть в банк каждый год, чтобы через 10 лет получить 1млн 500 тыс.