Главная 24 Что. Где. Когда. 24 Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Быть может, кто-то не в курсе, что оценка квартиры для ипотеки производится не только в том случае, когда заемщик для получения этой самой ипотеки в качестве финансовых гарантий предлагает банку под залог уже имеющуюся у него в собственности какую-то недвижимость. Для чего еще нужна данная процедура?

Для банка стоимость квартиры/дома также имеет принципиальное значение и при покупке именно этого жилья в кредит его клиентом. Оно и понятно, ведь финансовое учреждение в случае факта злостного неплатежа ипотеки первым делом заберет у заемщика ипотечную недвижимость. Кроме того, в большинстве ситуаций при выдаче кредита на жилье сначала оговаривается примерная сумма займа.

А уже потом на первичном (в настоящее время почти всегда на первичном) рынке подбирается подходящая жилплощадь. И банку необходимы независимая оценка этого жилища и строгий отчет, досконально определяющий рыночную и ликвидную стоимость квартиры или частного дома. Только после организация выдаст клиенту на руки конкретную сумму денег.

Кстати, сейчас в некоторых банках практикуется оформление безналичных сделок. Когда заемщик даже не получает наличку на руки, а банк сам, в качестве торгового посредника, платит первичному собственнику (застройщик, строительная фирма). А клиент потом постепенно с процентами возвращает банку потраченные им деньги. Необходимость оценочной процедуры законодательно прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – пункт 1, статья 9 (от 7 мая 2013 года).

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Выбор самого оценщика и оплата его услуг является задачей исключительно заемщика. Хотя никто не ограничивает клиента в выборе, но рекомендуется, чтобы фирма, занимающаяся стоимостным анализом недвижимости, была аккредитована банком, в котором клиент намеревается взять ипотеку. Поскольку у каждого банка могут быть свои индивидуальные требования к оценочным отчетам. Помимо этого любой подобный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

Чтобы все эти пункты были наверняка соблюдены, выбранная заемщиком фирма должна иметь подтверждение о членстве в СРО (саморегулируемые организации на рынке недвижимости) и полис страхования гражданской ответственности на минимальную сумму в 300 тыс. рублей. Страховой полис оценочной компании указывает, что организация не первый год занимается соответствующей деятельностью.

Плюс это гарантия, что в случае просчета или ошибки специалиста, деньги заказчику будут возвращены полностью или частично (в зависимости от грубости ошибки, допущенной в отчете). Если независимая компания не аккредитована банком, то все эти реквизиты заемщик должен будет приложить к отчету. Оценка квартиры для ипотеки, как правило, заказывается уже после того, как было проведено первое предварительное собеседование с банком-кредитором. Чтобы примерно знать, какое собственно жилье нужно оценивать.

Дабы не получилось так, что заказчик заплатил за анализ квартиры стоимостью 2,2 млн рублей, а банк впоследствии согласился выдать ипотеку только в размере, скажем, 1,5 млн рублей. Прейскурант цен у оценочных организаций варьируется в зависимости от города и обстоятельств. Минимум – 2 000 рублей за один отчет. Но эта сумма может вырасти и до 6 000 рублей.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Заказывать оценку в первую очередь надо лишь когда заемщик собирается заложить банку уже имеющееся недвижимое имущество. Итак, такие вещи, как примерная стоимость услуги оценки и срок ее проведения, можно оговорить со специалистами и по телефону. По телефону же можно оставить предварительную заявку на заключение договора о проведении оценки. При очной встрече клиент должен предоставить выбранной организации набор документов. В данных обстоятельствах достаточно будет ксерокопий, но они должны быть заверены у нотариуса.

  1. Паспорт и контактные данные заказчика.
  2. Кадастровый и технический паспорта оцениваемой недвижимости (выдаются в БТИ).
  3. Желательна схема плана квартиры и\или дома.
  4. Для зданий, построенных до 1970 года, потребуется дополнительная справка-гарант, что строение не будет снесено или реконструировано.
  5. Документ, который обосновывает необходимость проведения оценки: подтверждение собственности на жильё, выписка из банка о возможной выдаче ипотеки, свидетельство долевого участия и т. п.

Поскольку в данной статье подразумевается именно оценка квартиры для ипотеки, то в последующем будет иметься в виду именно этот вид жилой недвижимости. Поскольку квартиры – это самый распространенный вариант жилплощади в РФ, то у оценочных фирм уже «набита рука» относительно их стоимостного анализа. Почти всегда сама процедура осмотра квартиры занимает не более пары часов.

Два вида стоимости квартиры, чем они отличаются и чем важны для заемщика

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

В заранее оговоренное время оценщик выезжает на адрес. Специалист проводит всесторонний визуальный осмотр квартиры, фотографирует все помещения, изучает дом и окружающий район. Здесь важно упомянуть, почему оценка недвижимости для ипотеки состоит из двух уровней. Дело в том, что недвижимость имеет ликвидную и рыночную стоимость. Ликвидная стоимость определяется при использовании затратного подхода. То есть оценщик выясняет, сколько средств понадобится для возведения аналогичного объекта.

Сюда в качестве дополнения добавляют сравнительный (аналоговый) и доходный подходы. Сравнительный подход означает мониторинг всех похожих сделок на рынке недвижимости для определения средней цены. Доходный подход определяет, насколько изучаемая недвижимость может подорожать на рынке в ближайшее время (от полугода до 3 лет). Для чего нужна ликвидная стоимость? Она определяет как бы объективную ценность жилья.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

А вот второй уровень оценки выясняет, сколько примерно продавец может запросить за данную жилплощадь. То есть это и будет ее рыночная стоимость. Может показаться, что рыночная стоимость является более субъективной характеристикой, чем стоимость ликвидная. Но нет. Первичный собственник всегда вынужден оглядываться на общую ситуацию на рынке недвижимости.

Если он будет завышать цены, то клиентура утечет к другим продавцам с более выгодными предложениями. Хотя тут тоже есть свои «подводные камни» – строительные монополии, ценовые манипуляции… Впрочем, это уже совсем другая тема. Рыночную цену жилья определяет множество характеристик, которые все должны быть отражены в отчете оценщика:

  1. Анализ инфраструктуры – насколько удобно дом с оцениваемой квартирой расположен от ближайших больниц, школ, торговых центров, транспортных узлов, автомагистралей и т. п. Учитывается планировка дворовой территории.
  2. Анализ дома – год сдачи в эксплуатацию и сроки строительства, этажность, тип застройки, основной стройматериал (панель, кирпич, дерево, другое), техническая и коммуникационная оснащенность (электричество, водоснабжение, отопление, газоснабжение, телефон, интернет, спутниковое телевидение), наличие/отсутствие видимых дефектов.
  3. Анализ квартиры – этаж, общая и жилая площадь, количество комнат и площадь каждой, состояние окон, наличие/отсутствие балконов или лоджий, качество планировки, отсутствие незаконной перепланировки, качество ремонта и общее состояние.

В целом ликвидная и рыночная стоимость редко сильно разнятся. Яркий пример большой разницы между ними – это первоклассно отделанная квартира (высокая рыночная стоимость) в старом, двухэтажном, деревянном доме (низкая ликвидная стоимость). Так или иначе, но банк-то всегда выдает ипотеку, исходя из той стоимости, которая меньше. Более того, от минимальной цифры будет зависеть не только размер кредита, но и срок кредитования, и процентная ставка. Таким образом, учреждение сводит возможные издержки к минимуму. У заемщика могут возникнуть проблемы, когда рыночная стоимость серьезно выше ликвидной.

Банк выдаст денег в соответствии с результатами затратного подхода, а продавец квартиры запрашивает больше. Тогда заемщику остается два варианта – искать дополнительные финансы (например, оформить потребительский кредит) либо искать другую, более дешевую квартиру. Можно также потребовать повторного анализа жилья.

В заключении стоит предупредить, что не следует пытаться договориться с оценщиком об искусственном завышении цены. Дабы банк выдал больше денег. Банки имеют своих собственных специалистов, которые многократно перепроверят отчет. Такие перепроверки нужны и для выявления неумышленных ошибок.

Вообще, деятельность оценочных фирм контролируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 за номером 135-ФЗ. За допущенные ошибки фирма может понести перед клиентом финансово-административную, а иногда и уголовную ответственность. Оценка недвижимости для ипотеки сопряжена с оборотом достаточно крупных денежных сумм, поэтому точность и гарантии здесь весьма важны.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Когда все закончено, специалист оформляет отчет в письменном виде (до 30 страниц) и делает звонок заказчику, чтобы последний подъехал в офис фирмы для окончательной сверки. Полноценный, готовый, письменный отчет в обязательном порядке должен содержать следующие пункты (с развернутым описанием).

  • общие данные оценочной фирмы и данные самого клиента (паспорт, контакты, реквизиты фирмы, если клиент – юридическое лицо);
  • полный список всех использованных методов оценки;
  • пакет данных об изученной недвижимости;
  • мониторинг рынка недвижимости на данный момент с кратковременным прогнозом на будущее;
  • определение двух видов стоимости жилья;
  • приложение. Важнейшая для банка часть. Сюда входят: вся основная имущественная документация, фотографии объекта, сделанные сотрудником фирмы, повторное указание рыночной стоимости и ликвидационная цена. Последний пункт информирует банк о том, за сколько он сможет продать данное жилье в случае расторжения ипотечного договора с заемщиком.

Представленный материал носит информационно-прикладной характер, т. е. статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, которые возникают при взятии ипотечного кредита и связанной с ним процедуры оценки жилья.

О admin

x

Check Also

Что такое обратный звонок из банка и в каких банках он есть?

Что такое обратный звонок из банка и в каких банках он есть? Телефонная связь с сотрудником банка ; самый быстрый и качественный способ получить интересующую ...

Что такое МФО: микрофинансовая организация

Что такое микрофинансовая организация в РФ Первые микрофинансовые организации (МФО) появились в России в 90-х годах. С того времени их количество выросло с нескольких десятков ...

Что такое МФО банка

Что такое МФО в реквизитах При самостоятельном заполнении квитанции на какой-либо платеж, рядовой клиент финансовых организаций часто сталкивается с затруднениями. Одно из них – несоответствие ...

Что такое лизинг автомобиля простыми словами

Английское слово leasing произошло от глагола арендовать. В международной практике термин означает финансовую аренду основных средств производства (оборудования, недвижимости) для получения прибыли. Говоря простыми словами, ...

Что такое Лайткоин: как создать кошелек

Как завести кошелек Лайткоин Криптовалюта лайткоин занимает далеко не последнее место среди своих собратьев. Она имеет, хоть и не самую высокую стоимость и капитализацию, но ...

Что такое кредитный рейтинг заемщика

Кредитный рейтинг: что это такое Для того чтобы банк успешно функционировал и имел определённую степень надёжности, он должен обладать кредитным рейтингом. Это понятие означает способность ...

Что такое кредитная организация: виды и понятие

Кредитная организация: что это такое В современном мире, пожалуй, практически невозможно найти взрослого человека, никогда не использовавшего заемные средства. Но о компаниях, выдающих кредиты, большинство ...

Что такое КПП банка: сколько цифр, расшифровка

КПП банка ; что это в банковских реквизитах В современный век невозможно себе представить жизнь без оформления каких-либо финансовых обязательств, договорных отношений между организациями и ...

Что такое корреспондентский счет банка

К/С что это в реквизитах При формировании платежного поручения в пользу контрагента необходимо указать номер корреспондентского и расчётного счетов. Зачастую, при заполнении формуляра, необходимые цифры ...

Что такое код ОКТМО по месту жительства в 3-НДФЛ

Что такое ОКТМО в декларации 3-НДФЛ для физических лиц Аббревиатура ОКТМО расшифровывается как общероссийская классификация территориальных муниципальных образований. Его назначение – идентификация населенных пунктов, относящихся ...

Что такое капитализация вклада

Что такое капитализация вклада — пример расчета сложных процентов Одним из самых надежных источников пассивного дохода является банковский вклад. Этот инструмент достаточно прост для понимая ...

Что такое капитал

Капитал ; что это такое простыми словами Экономика оперирует цифрами, но далека от математики, скорее – это политика. Чтобы разобраться, ответим на вопрос о том, ...

Что такое исполнительный сбор у судебных приставов

Исполнительный сбор: что это такое, размер Людям, впервые столкнувшимся с системой российского судебного производства, бывает не так-то просто разобраться в действующих в ней терминах и ...

Что такое инфляция простым языком

Что такое инфляция простыми словами Наверное, нет человека, который не слышал такое определение, как инфляция, причем данное понятие часто употребляется в новостях экономике, и многие ...

Что такое индивидуальный пенсионный коэффициент (ИПК)

Величина индивидуального пенсионного коэффициента ИПК ; что это Федеральное законодательство информирует: официально работающие граждане РФ, временно проживающие иностранцы и лица без гражданства обязаны зарегистрироваться в ...

Что такое индекс потребительских цен Росстат

Индексы потребительских цен на товары и услуги Экономический индекс потребительских цен — это индекс, служащий для замеров среднего уровня цен на услуги и товары за ...

Что такое депозит в банке: простыми словами

Депозит – в это понятие вкладываются два смысла: основа банковского обеспечения и защита финансов клиентуры. Депозит простыми словами и в самом широком понимании означает акцию, ...

Что такое деноминация рубля простыми словами

Что такое деноминация рубля простым языком Наверняка приходилось слышать такой термин, как деноминация национальной валюты. Для жителей нашей страны она ассоциируется с негативными событиями в ...

Что такое демо счет

Демо счет: что это такое на бирже Форекс Торговые операции на финансовых рынках сегодня не являются новинкой. Их осуществляют как крупные трейдеры, так и начинающие ...

Что такое выписка из кредитной истории и как ее получить?

Каждый банк, прежде чем принять решение о выдаче или же отказе в получении кредита, интересуется репутацией своего потенциального клиента. Одним из тех документов, которые могут ...

Что такое внеоборотные активы в бухгалтерском учете

Бухгалтерский учет вложений во внеоборотные активы Внеоборотные активы для многих организаций составляют значительную часть собственных средств. Для структуры баланса они занимают весомое место. Бухгалтерский счёт ...

Что такое ВВП в экономике простыми словами

Что такое ВВП простыми словами Люди, наблюдающие за новостями, нередко слышат заявления о том, что ВВП страны растет или уменьшается. Кроме того, нередко можно услышать ...

Что такое бухгалтерский учет: определение

Что представляет собой бухгалтерский учёт Бухгалтерский учет ‒ это система, подразумевающая сбор, обобщение и регистрирование в денежном эквиваленте данных об имуществе, обязательствах фирмы, а также ...

Что такое БИК банка в реквизитах

БИК банка ; что это в реквизитах В настоящее время любой договор между компаниями содержит банковские реквизиты, основным из которых является банковский идентификационный код. Почему ...