Главная 24 О банках 24 Материнский капитал и рефинансирование ипотеки в 2018 году

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки в 2018 году

С начала 2017 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. 10 августа крупнейший российский банк — Сбербанк, — объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% — при покупке на вторичном рынке). Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».

Всего в сравнении с 2016 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2017 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений. Однако не исключено, что и это еще не предел — в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7%. Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».

Однако многие семьи, уже использовавшие материнский капитал на частичное погашение ипотеки или собирающиеся это сделать при рождении второго или последующего ребенка, при получении рефинансирования могут столкнуться с определенными трудностями (к сожалению, иногда непреодолимыми).

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки в 2018 году

Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.

  • Уменьшается процентная ставка по действующему ипотечному кредиту
  • Изменяется срок выплаты кредита

При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:

  1. Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов — просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
  2. Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой, чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке — такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).

Согласно п. 6 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, сейчас материнский капитал может быть использован на ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет, по двум возможным направлениям:

  • на уплату первоначального взноса при получении нового кредита;
  • на погашение основного долга и процентов по уже взятому кредиту.

В 2017 году Минстроем и Минтрудом разрабатывается новый вариант использования сертификата — в счет ежемесячных платежей по ипотеке на время пребывания матери ребенка в декретном отпуске до 3 лет.

И в том, и в другом случае использование материнского капитала вызывает большие трудности для последующего рефинансирования ипотеки в новом банке (многие банки отказывают семьям в такой услуге из-за того, что после погашения первого кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям). Если же рефинансирование ипотеки было получено до использования сертификата на материнский капитал, его пусть и не без возможных трудностей, но можно будет направить в будущем для погашения нового кредита.

  • приобретенное жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
  • если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?

Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).

В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:

Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.

Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.

Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.

Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.

На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.

Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).

Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?

В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.

Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!

По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:

  • заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
  • банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
  • никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).

Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка, которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:

Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата — иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!

Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита, выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).

Если же право на маткапитал у семьи уже возникло, то необходимо выбирать только один из двух вариантов:

  • погашать сертификатом первичный кредит с риском потерять право на проведение его рефинансирования в будущем;
  • сразу проводить рефинансирование ипотеки и терять право на использование материнского капитала в виду описанных выше причин.

Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (453 тыс. рублей в 2017 году). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.

Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант — снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то другое направление для использования, потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. пример).

При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):

  • непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
  • ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).

Второй документ, по сути, должен подтвердить целевое использование средств по сертификату. И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются.

Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.

Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).

Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:

  • если маткапитал уже был использован для погашения кредита перед первым банком — тогда другой банк может отказать в предоставлении рефинансирования, поскольку для него это несет большие риски;
  • если семья рефинансировала старый ипотечный кредит и планирует использовать материнский капитал на его погашение в будущем — рефинансировать ипотеку нужно до того, как у семьи возникнет право на получение сертификата (то есть до того, как будет рожден или усыновлен второй или последующий ребенок).

Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в правила использования материнского капитала, так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).

Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна. При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.

О admin

x

Check Also

Как правильно писать жалобу: примеры и рекомендации, Копирайтинг c Шардаковым

Как правильно писать жалобу: примеры и рекомендации Добро пожаловаться! Сегодня мы с Вами вновь бороздим просторы нестандартного копирайтинга, и на этот раз рассматриваем, как правильно писать жалобы, чтобы они возымели максимальный эффект.

Как правильно общаться с коллекторами? Основные приемы, защищающие от противоправных действий

Большинство проблем, с которыми сталкиваются должники в процессе работы с коллекторами, связаны с банальным незнанием законов и своих прав. Гражданский и Уголовный кодексы защищают заемщиков от коллекторского беспредела и предоставляют эффективные средства противостояния вымогателям.

КАК ПРАВИЛЬНО НАПИСАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ О ВОЗВРАТЕ НЕЗАКОННО ВЗЫСКАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ, FREE ВЭД

КАК ПРАВИЛЬНО НАПИСАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ О ВОЗВРАТЕ НЕЗАКОННО ВЗЫСКАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ На форуме, мы рассматривали вопросы подготовки заявлений о возврате незаконно взысканных денежных средств http://forum.

Как правильно написать заявление в суд на возврат денежных средств — Все о финансах

Как составить исковое заявление в суд о возврате денежных средств Исковое заявление – это возможность на законных основаниях обязать человека, торговую организацию или предприятие вернуть вам денежные средства.

Как потратить МТС бонусы на интернет, минуты, услуги и проверить баллы

Для любителей экономить, не отказывая себе в сотовой связи, МТС придумали бонусную систему. За использование сети пользователи накапливают баллы. Оператор начисляет вознаграждение – бонусы.

Как потратить бонусы МТС: полноценный каталог возможностей

Набрали необходимое количество «очков» по системе «МТС-Бонус» и не знаете, как их активировать? Необходимо подключить ту или иную услугу через перевод бонусов? Не знаете, как работает система накопления бонусных очков на «МТС»? – Наш портал предлагает Вам, дорогие посетители, огромную аналитическую статью, в которой Вы сможете найти ответы на многие вопросы, касающиеся данной проблемы.

Как потратить бонусы МТС: обзор доступных вариантов

Оператор сотовой связи МТС использует в работе со своими клиентами различные программы лояльности и скидки. Абоненты имеют возможность накапливать баллы вознаграждения. Именно поэтому многие задаются вопросом: «Как потратить бонусы МТС?». Прежде чем приступить к трате бонусов, резонно разобраться, как их накопить.

Как потратить бонусы МТС на услуги связи

Один из крупнейших операторов мобильной связи МТС реализует программу лояльности для своих клиентов. Она называется «МТС Бонус» и распространяется на всех пользователей сети.

Как потратить бонусы МТС в личном кабинете — полная инструкция действий

Я любитель экономить, сейчас мы все любители экономить – времена не сахарные, инфляция и все такое. Поэтому для меня бонусная система МТС — настоящая находка. Возможно, узнав о ее достоинствах и особенностях, вы также захотите воспользоваться всеми ее преимуществами.

Как потратить бонусы МТС

Компания МТС заботится о своих клиентах и именно поэтому абоненты МТС могут воспользоваться бонусной программой, которая принесет им разные призы и специальные предложения.

Как потратить бонусы Билайн Счастливое время на интернет, пополнение счета и оплату услуг

Жизнь современного человека трудно представить без интернета, телевиденья и сотовой связи. Каждый крупный мобильный оператор старается привлечь новых и удержать старых абонентов, предлагая пользователям заманчивые условия, дешевые тарифные планы и различные программы лояльности.

Как потратить бонусные баллы Спасибо: партнеры Cпасибо от Cбербанка

Магазины-партнеры бонусной системы Спасибо от Сбербанка Накопленные баллы Спасибо от Сбербанка можно тратить для оплаты при следующей покупке. Их принимают магазины партнеры Спасибо от Сбербанка.

Как потратить бонусные баллы МТС

Для операторов мобильной связи стало характерным вводить различные программы лояльности для клиентов, используя накопительною систему баллов. Для того, чтобы стать участником программы МТС-Бонус есть несколько способов: войти в свой Личный кабинет, перейти на соответствующую вкладку и заполнить регистрационную форму; воспользоваться USSD-кодом * 111 * 455 * 1 отправить пустое СМС-сообщение на номер 4555 Накопление происходит во время обычного пользования услугами компании МТС: отправка СМС, ММС, звонки, серфинг Интернета, голосовые звонки, видеозвонки, использование карт МТС-деньги, использование домашнего Интернета и домашнего телевидения, покупок в сети сертифицированных магазинов и от других действий, связанных с компанией.

Как потратить баллы МТС Бонус на: одноклассники, интернет, покупки

Компания МТС практикует программу лояльности «МТС-бонус», которая заключается в том, что на специальный бонусный счет пользователя начисляются баллы.

Как посмотреть остаток на карточке Беларусбанк через Интернет-банкинг?

Белорусские граждане охотно едут в Российскую Федерацию в поисках привлекательной трудовой деятельности, тем более что виза им не нужна, а рынок труда для них доступен практически так же, как и для россиян.

Как пополнить счет кошелька Webmoney (WMB) в Беларуси и Минске

В статье перечислятся основные способы пополнения кошелька WMB платежной системы Webmoney в Беларуси. Каждый, кто хочет пополнить кошелек Webmoney в Беларуси, может воспользоваться сразу несколькими способами.

Как пополнить биткоин кошелёк через терминал

Выбор для обмен и вывод обменники и биржи3 свой 4 как выводить и переводить с на. Кстати, - таким же образом, можно и приват24ввести номер мобильного. Внести наличные, при этом учесть комиссионный сбор, при совершении конвертации валюты, решая задачу, -. пополнение биткоин кошелька через.

Как пополнить банковскую карточку — Вопрос

Сегодня деньги на балансе телефона можно потратить не только на оплату разговоров, СМС-сообщения и интернет-трафик. Крупные операторы дают возможность абонентам использовать баланс сим-карты как платежную систему.

Как пользоваться электронной очередью в Сбербанке

Как работает электронная очередь в Сбербанке? В идеале, она позволяет разделить всех пришедших в отделение клиентов в зависимости от типа требуемой им операции. Понятно, что она может быть и совсем короткой, и более длительной по времени.

Как пользоваться картой беларусбанка

Укрепрайон. Глобальная карта. Рейтинг кланов. Мой клан.Интернет-банкинг Homebank («Казкоммерцбанк»). Терминалы ОАО «АСБ Беларусбанк». Мобильный платёж Beeline (Казахстан). Держатели платежных карточек ОАО «АСБ Беларусбанк», впервые подключившиеся к М-банкингу, могут БЕСПЛАТНО пользоваться услугой в течение первых 30 дней (для тарифных пакетов «Экономный», "Базовый" и "Полный"). Обратиться в ОПЕРУ головного офиса, областное (Минского) управление, филиал, отделение или центр банковских услуг ОАО «АСБ Беларусбанк» (далее учреждение банка) с документом удостоверяющим личность и банковской платёжной картой, эмитированной банком Регистрация в онлайн-системе БеларусбанкаВход в систему онлайн-банкинга БеларусбанкПосле этого вам на физический почтовый адрес придёт карта сессионных кодов.

Как пользоваться бонусами в gettaxi? Как получить бонусы в гет такси?

Рост автомобильного парка на российских дорогах, активно происходящий в больших городах, привел к тому, что в Москве и других российских мегаполисах передвижение на собственном авто становится все более затратным.

Как получить свой собственный расчётный счёт?

Доброго дня. Проведения денежных переводов это расчётный счёт. Могу ли я получить свой собственный расчётный счёт? Могу ли я получить расчётный счёт на проведения почтового перевода денежных средств в Яндекс.

Как получить перевод из-за рубежа

Каким способом лучше всего переводить деньги из-за границы? Облагаются ли такие переводы налогом? Основные аспекты переводов из-за рубежа на счета физических и юридических лиц рассмотрим в нашем обзоре.

Как получить пароль смс банкинга через интернет банкинг — Компьютеры и мы

Возможность удаленного управления своим банковским счетом делает финансовые операции несложными и практичными. Граждане республики Беларусь оценили преимущества SMS операций, поэтому все больше людей интересуется вопросом, как подключить СМС банкинг Беларусбанк через Интернет.